曹盛洁：房产进入三限时代温柔限购令助推房价上涨

　　越来越多的二三线城市加入到“限价”行列，而那些实在“躲”不过去的城市，则出台了“温柔”版的限购令。

　　不久前，浙江台州、衢州先后公布了限购政策。然而，这两个城市的限购令，越看越像是“逗你玩”。台州规定，在限购类型上，仅新房限购，二手房完全没有限制;在限购范围上，仅市区内限购，即椒江、黄岩、路桥3个区;郊区则不受限;在限购人群上，台州版限购令也极其宽松。

　　相比之下，尽管衢州版限购令规定一二手房均限购，但在第几套房限购上，该市开了一个很大的玩笑：在市区有3套或3套以上房子的本地人不能在市区买房，即从第4套开始限购。有多少比例的人群会购买第4套房?这到底是鼓励买房还是限制买房?

　　殊不知，如此“温柔“的限购令，不仅不能令本地房地产市场冷却，而且在一段时间后会助推当地房价上涨。也就是说，出台这样的限购政策可能比不出还危险，因为“温柔”限购令无异于告诉大家：“我这里政策很宽松，来我这里买吧。”

　　这样说并非危言耸听，而是早有前车之鉴。事实已证明，“限城区不限市区”会令郊区的成交量迅速放大，这对那些市区供应量本来比例就较小的城市而言，可谓是一招“妙棋”;而在户型上有收有放的城市，不受限制的那部分户型一定会受到追捧。

　　今年3月，二线城市长沙颁布限购令。与其他城市不同的是，长沙版限购令是“限小不限大”，即购买90平方米以上的商品房不受限制，且对郊区购房完全放行。该政策在抑制部分小户型投资需求的同时，反成中大户型的促销令。而大户型的集中成交助推了长沙房价的整体涨幅，令该市新建住宅价格最近几个月“领跑”全国，其中6月更是位于国家统计局公布的70大中城市房价涨幅的榜首。

　　长沙并非特例。那些实行“温柔”限购令的城市，房价涨幅排名均靠前。例如石家庄，该市限购范围为除了正定新区之外的主城区，同时放开了户籍制度。7月新建住宅价格同比上涨7.7%，排在全国第7位。此外，沈阳等局部限购的城市，房价也呈稳中上涨趋势。

　　因此，台州版限购令很可能会成为二手房市场变相“促销令”，而二手市场的活跃，会在一定程度上推高房价，反过来作用于一手市场。笔者判断，在限购政策颁布后，台州房地产市场将迎来真正的春天。

　　此前有业内人士认为，随着限购政策向更大范围发展，未来二三线城市楼市可能大幅降温，并促使全国范围内房价“拐点”来临。然而，从目前来看，这个判断根本无法成立。

　　出台“温柔”限购令，地方政府可谓“一箭双雕”，一方面顺应中央之意，实行限购，一方面则大大增加了本地楼市愈加繁荣的概率。如果即将出台限购政策的城市均以此作为借鉴样本，二三线城市房价掀起新一轮上涨，指日可待。

　　实际上，限购令本身存在诸多悖论，如会助推周边未限购城市的成交量和房价，那些本不受投资者关注的二三线城市，反而因其他城市实行限购而间接受益。限购令还有可能造成楼市“堰塞湖”现象，一旦放开，市场将更加恶性循环。

　　2008年那轮调控主要以限贷为主，但本轮调控不仅限贷，部分城市还限购、限价，房地产已全面进入到“三限”时代。这表明，上轮调控半路夭折，令此次调控付出了更大的成本和代价。行政手段迭出，不仅拓展了寻租空间，且如何退出将是一大难题。