赵卓文：降楼价需先降成本 楼市降价是漫漫长路

　　降楼价需先降成本，降价是漫漫长路

　　赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

　　进入龙年，预测楼价下降的人占了压倒性多数。

　　有经济学家预测今年楼价要降25%，未来几年或许要降50%。

　　发展商倒还淡定。没有几个人愿意相信今年降25%的预测，更没有公司会根据25%的跌幅去做决策。

　　要让楼价“回归合理水平”，要让楼价降下来，需要满足以下几个条件：

　　1、地价水平的下降。

　　地价的上升往往先于楼价的上升，具有一定的提前量。过去10年，全国130个大中城市经营性住宅用地的平均出让价，普遍上涨了3倍以上。2010年，全国地价款共计2.7万亿元，占当年地方政府财政收入的70%。2011年，虽历经“最严厉调控”，全国地价款水平仍突破2.7万亿元，再创新高。

　　从开发商的拿地成本看，全国房地产项目地价占总成本比例约25-30%。广州近年来公开出让的住宅用地，地价更占到成本的50-60%以上。

　　由于城市化的加速，中心城市地少人多的矛盾将越演越烈。广州东濠涌二期拆迁成本最高突破2万元/平方米，就是地价急升的直接结果。

　　要降楼价，须先降地价。

　　然而，地价的急升，是一个复杂的问题。既有多年来土地价格被低估，土地价格向价值回归的需要，也有城市经济发展的提升的因素，更有供求关系紧张造成的结果。

　　管理层要合理调控市场，有效抑制投机，必须紧紧抓住土地市场这个水笼头。

　　从目前情况看，土地财政对地方政府至为重要。管理层一下子也折腾不出一个好办法。房产税、物业税等等的替代性收入，也难以急进式地推进。

　　中国经济在付出了昂贵的生态破坏、环境污染的代价下，取得了一定的进展。老百姓过上了小康生活，城市80%以上家庭有了自有物业。以前“种地”，现在“种房”。

　　政府高度垄断土地一级市场，将经营性土地收入据为地方财政的主要部分。这一制度设计，本身就难以避免造成地价的畸高和炒作。