2019年楼市迎来调整年 一二线城市有望率先筑底放量

经历史上最严调控，2019年房地产开局弥漫着低迷的气氛：百强房企销售增速下滑，龙头房企也未能例外。从宏观形势看，2019年经济下行压力加大，“L”型走势尚未完成探底，房地产行业面临的压力不言而喻。
　　在房地产行业，恒大经济研究院院长任泽平的“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的15字口诀被奉为“至理名言”，成为指导业内分析和判断房地产行业发展趋势的指南针。近期，任泽平发表了对2019年宏观经济的预测：经济有望年中触底，资本市场否极泰来。
　　那么，2019年房地产市场将走出一条怎样的曲线？房企的突破口又在哪里？近日发布的《2018-2019年房地产行业白皮书》（以下简称《白皮书》）预计，2019年将是楼市“调整年”，但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。
　　2019年将是楼市“调整年”
　　在这份由保利发展战略研究院和保利投顾研究院联合发布的《白皮书》认为，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是楼市“调整年”，但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。
　　2019年，不可忽视中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心。为保证楼市平稳运动，中央将持续对冲，通过授予地方灵活空间，采取如放宽落户条件、取消限购等政策，在资金面下调、购房利率上浮区间等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。
　　《白皮书》认为，目前房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。从分线城市的成交总价占比来看，一线城市总价段300万元以上成交占比明显提升；二线城市100万~300万元总价段产品成主流；三四线城市总价段100万元以上产品占比提升20多个百分点。
　　记者注意到，以上观点与克而瑞发布的报告保持一致。今年春节期间，三四线城市返乡置业潮爽约，并未迎来市场期盼已久的火爆销售场景，成交量不增反跌，2月份同比跌幅增大。而一些市场调整到位的核心一二线城市，楼市、地市皆有转暖的迹象。
　　值得注意的是，本轮周期中，全国范围内不同城市楼市“春夏秋冬”同时都存在。从70城新房价格指数可看出，以往各线城市价格变动时点基本一致，前后时间差不超过一个季度；而本轮周期先行一二线城市2015年下半年开始领涨，于2017年年中逐步走向横盘或调整，而三四线城市周期差异更为显著，城市群三四线紧随核心城市，中西部非城市群三四线周期滞后先行城市一年以上。
　　保利发展战略研究院认为，市场调整期往往也是机遇期。正由于行业高位即时调整，很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998中国香港和2008年美国的危机情况，从而行业发展更具韧性。对于增量市场规模未来5~10年仍将维持10万亿+更有信心，这也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的动能基础和时间缓冲。

房企融资环境依然紧张

3月4日，北京首都开发股份有限公司发布公告披露其融资计划，包括两期总规模不超27亿元的债权融资计划(非公开定向债务融资)及规模不超50亿元的永续中票融资计划。

2019年以来，随着房企融资能力分化加剧，境内外资信良好、评级较高、财务盘面稳健的房企普遍披露融资计划。不过，从房企的融资规模来看，2月份比1月份明显回落。

根据同策房地产研究院的统计数据，2019年2月，万科、恒大、绿地等40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元，环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。

同策研究院研究员朱莉莉指出，“经过2018年史上最长周期的资金困局，房企融资能力渐渐成为另一张房企排位表。开年以来融资环境多变复杂，因此预计2019年房企融资环境依然很紧张，房企资金承压将成常态。”

朱莉莉分析认为，从融资渠道来看，各类型债权融资方式额度降幅明显，跌幅最高达68.7%。2月份，受监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计552.88亿元，其中债权融资额为551.94亿元，环比下降37.31%(1月债权融资总额880.40亿元)。

其中，2月份房企发行公司债共融资363.25亿元，环比上月的512.62亿元下降29.14%。其它债权融资总额57.52亿元，较上月183.75亿元大幅下降68.7%。

此外，中期票据融资总额为53.52亿元，较上月的68.7亿元下降22.09%。境内银行贷款融资额度44.74亿元，环比上月的85.65亿元下降47.76%。信托贷款融资总额32.91亿元，环比上月29.69亿元小幅上升10.85%。

2019年开年以来，外币融资总额稳居首位，占比逐月攀升。2月，外币融资总额357.7089亿元，占比64.7%；1月，外币融资总额占比56.22%。这意味着，在境内融资渠道有所放缓的环境下，境外融资渠道也不甘示弱。

同策集团首席分析师张宏伟认为，“龙头房企的规模竞争可能引起行业的重新洗牌。行业预期悲观的情况下，部分中小房企可能进一步陷入资金困境，未来半年到一年，龙头房企在行业下行调整周期中会迎来比较好的并购机会。”

楼市将聚焦“胡焕庸线”
　　克而瑞认为，今年春节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目，预计各线城市仍将延续持续分化的市场格局。即一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大的调整压力。
　　那么，在今年的楼市“调整年”，具备怎样素质的城市才是房地产的机遇所在？
　　保利发展战略研究院分析指出，城市人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。
　　其认为，探究房地产行业两大核心驱动力是人口和城市，城市基本面决定行业生命周期，目前我国人口步入“质量红利”周期阶段，峰值时代房地产增长动能转化，未来发展机遇来源于人口结构变化。
　　由于农民工年龄结构显著上升，成为这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。同时，90后中超7000万人受过高等教育，80后中3500万高等院校毕业生，未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。
　　从资金、高素质人才以及资源集聚来看，优势资源均在向核心城市聚集。据此，保利发展战略研究院提出明确提出“房地产已进入峰值时代”。实际数据已印证，即使2018年的市场运行周期承压，仍不改行业规模高位的峰值特征。
　　未来将房地产市场将聚焦“胡焕庸线”（地理学家胡焕庸提出的划分我国人口密度的对比线）东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代；北方人口、资源、经济向少数大城市的集聚效应会更明显，而当前“南强北弱”格局下，南方城市整体看布局机会点优于北方。同时，随着产业发展格局和城市格局的变化，动态调整百城名单。
　　同时，随着公募Reits的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存，平衡发展的新时期。房地产行业将逐渐形成一个符合“租购并举”，满足人民多层次和多样化需求的新生态。

(房掌柜整理自经济参考报、每日经济新闻)