十大关键词勾勒2011楼市众生相 展望2012房价走向

有人称2011年为“楼市调控最严厉的一年”。

回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，许多投资投机需求被挤出市场。

这一年，开发商流动性资金减少，在巨大运营和资金压力下，房企和整个行业发展渐入理性轨道。也是在这一年，保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”。

2011年，楼市热点精彩纷呈，毫无疑问，这一年将在中国房地产行业发展历程上写下浓墨重彩的一笔。中国证券报记者梳理点评2011年楼市十大关键词，回眸一年来的楼市热点，展望明年房价走向和趋势。

三限政策

2011年“国八条”中限购和限贷的两限政策，严厉程度史无前例。一线城市陆续出台的细则把投资人群、投机客等购房群体挤出了房地产市场。随后，珠海、中山等城市又陆续推出“限价令”，暂缓合同销售价格超过限价指标的商品住房的网上签约手续。

点评：“三限”接连发力，全国主要城市房价涨幅得到有效遏制。

房价控制目标

截至2011年3月底，全国657（包括287个设区城市、370个县级市）个城市陆续公布年度新建住房价格控制目标。各城市的调控目标中，或规定具体涨幅上限、或以GDP和人均可支配收入涨幅为参照等。分析人士认为，今年全国各地方政府实现调控目标基本没有问题，尤其是一线城市的控制目标落实状况良好。

点评：2011年调控目标完成无悬念，效果巩固深化仍待2012年。

保障房

“十二五”期间需建设3600万套保障房。2011年我国保障房建设目标为1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年是保障房政策出台最密集和力度最大的一年。

点评：2012年保障房建设仍将有序推进。在商品房市场销售萎缩的情况下，部分开发商参与保障房建设可能会更积极。

房产税

2011年年初，上海重庆开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6％；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5％-1.2％。

点评：试点效果显现需要较长时间，未来房产税有望逐渐成为地方财源支柱。

买方市场

由于房地产调控不断深化，房地产开发企业销售压力陡增。房地产市场由以往的“卖方主导”逐渐转向“买方主导”。房企相继加入“降价换量”大军，房价下降趋势渐显，有购房资格和支付能力的准购房者在楼市交易中逐渐处于主动地位，选购房产的主动权增大。

点评：买方市场意味着楼市“供大于求”，随着未来楼市库存的不断攀升，买方市场或将持续一段时间。

政策

常态化调控“路线图”渐明

中央经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

住房城乡建设部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会上也明确表示，明年将继续坚持房地产调控不动摇，要着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。加快建设个人住房信息系统建设，注重房地产市场长效机制建设，促进房价合理回归。

姜伟新同时指出，明年将继续推进保障性安居工程建设，强化管理工作。采取有效措施，确保资金和土地落实。严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量。

目前，业内普遍预计房产税试点扩 围 渐 行 渐 近 。中 国 指 数 研 究 院《2011年市场总结与2012年趋势展望》报告认为，房产税试点范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础。

报告预计，在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。

另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。

中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时表示，限购、限价、限贷等政策延续到2012年的可能性很大，除了限购的手段将来可能面临调整之外，目前楼市调控所执行的手段在很大程度上都会成为常态化的调控手段。预计在税收、土地制度、房地产金融等方面会进一步优化既有政策以适应调控常态化需求。

接受记者采访的专家普遍表示，在坚持房地产调控的同时，必须加快研究制定符合国情的住房体制机制和政策体系，坚持住房资源市场化配置为基础，加强和改善房地产市场调控，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价和消费能力基本适应的住房供需格局。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，中国住宅市场结构不合理，中低价商品住宅供应短缺。依靠行政手段抑制市场需求不是长效机制，在很大程度上会为政策退出后市场的报复性反弹埋下隐患，所以，只有优化房地产市场的供应结构，调整供求比例，才能促进房地产市场的长期健康发展。（来源：中国证券报）

有人称2011年为“楼市调控最严厉的一年”。

回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，许多投资投机需求被挤出市场。

这一年，开发商流动性资金减少，在巨大运营和资金压力下，房企和整个行业发展渐入理性轨道。也是在这一年，保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”。

2011年，楼市热点精彩纷呈，毫无疑问，这一年将在中国房地产行业发展历程上写下浓墨重彩的一笔。中国证券报记者梳理点评2011年楼市十大关键词，回眸一年来的楼市热点，展望明年房价走向和趋势。

三限政策

2011年“国八条”中限购和限贷的两限政策，严厉程度史无前例。一线城市陆续出台的细则把投资人群、投机客等购房群体挤出了房地产市场。随后，珠海、中山等城市又陆续推出“限价令”，暂缓合同销售价格超过限价指标的商品住房的网上签约手续。

点评：“三限”接连发力，全国主要城市房价涨幅得到有效遏制。

房价控制目标

截至2011年3月底，全国657（包括287个设区城市、370个县级市）个城市陆续公布年度新建住房价格控制目标。各城市的调控目标中，或规定具体涨幅上限、或以GDP和人均可支配收入涨幅为参照等。分析人士认为，今年全国各地方政府实现调控目标基本没有问题，尤其是一线城市的控制目标落实状况良好。

点评：2011年调控目标完成无悬念，效果巩固深化仍待2012年。

保障房

“十二五”期间需建设3600万套保障房。2011年我国保障房建设目标为1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年是保障房政策出台最密集和力度最大的一年。

点评：2012年保障房建设仍将有序推进。在商品房市场销售萎缩的情况下，部分开发商参与保障房建设可能会更积极。

房产税

2011年年初，上海重庆开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6％；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5％-1.2％。

点评：试点效果显现需要较长时间，未来房产税有望逐渐成为地方财源支柱。

买方市场

由于房地产调控不断深化，房地产开发企业销售压力陡增。房地产市场由以往的“卖方主导”逐渐转向“买方主导”。房企相继加入“降价换量”大军，房价下降趋势渐显，有购房资格和支付能力的准购房者在楼市交易中逐渐处于主动地位，选购房产的主动权增大。

点评：买方市场意味着楼市“供大于求”，随着未来楼市库存的不断攀升，买方市场或将持续一段时间。