长沙房企2013开闸放量 六区供应或新增1189万平

　　长沙楼市仍然以低调上行格局为主。图/记者华剑

　　[2013长沙品牌房企供应量调查]

　　某种意义上来说，中国楼市的年初调控，已成一种常态。

　　但2013年的“新国五条”，仍然让市场产生强烈“震感”。这是继2011年1月“新国八条”后，时隔两年多管理层出台的“楼市调控升级版”。

　　更现实的一种思量是，除了每年“必行”的调控，市场面更加关注各个区域市场的推货量以及预计新增供应量。

　　新的调控基调，会改变市场预期吗?长沙市场各大品牌会因此调整新一年计划与预期吗?潇湘晨报记者调查了10余家长沙品牌房企2013年的目标任务和推货情况，探寻2013年各品牌开发计划，以此管窥今年长沙楼市的整体走向。

　　刚需盘今年仍然有机会

　　调控有些让人猝不及防，但市场似乎并未完全悲观。“在房价上涨预期愈演愈烈之际，本次新国五条的出台从调控力度看显然低于此前市场预期。”FT中文网投资与财富管理编辑冯涛此前发表述评称。

　　很多声音认为，此轮调控主要是降低市场预期，避免“过快上涨”的楼市格局再现——就在1月，北京、上海等城市二手房价格上涨的苗头初显。

　　但在长沙，市场仍然以低调上行格局为主。而从市场价格来看，明显价格提升尚未现身楼市。

　　“本次国五条对长沙来说，影响主要在心理层面，而非实际成交层面。”湖南天音房地产经纪有限公司董事长撒韬认为，上次调控以来，长沙市场大面基本由刚需支持，二次置业、多次置业的群体已经被挤压得比例很低，政策出台后，长沙高端盘、别墅盘、大户型盘、商业盘，风险进一步增大了。“90-110平米成交量不会受到太大影响，但价格上将不会出现原来预计的上扬趋势，不断盘整之间，各种促销战之间，刚需盘完成全年任务还是机会很大。”

　　看起来，调控希望改变激进者的预期。而实际上，对于去年频频完成销售任务的开发商品牌企业而言，这次的意外似乎并不会改变固有的推货路径。“暂时还不会改变今年销售计划。”湖南泊富地产发展有限公司相关负责人说。

　　内六区预计新开工量为1189万平米

　　“随着调控的逐步深入，房地产市场供求关系变化对于价格和市场的影响将更加明显。”湖南中原资源中心总监陈世霞说。

　　湖南中原地产机构对于长沙市内六区新建商品房网签成交数据统计显示，截至1月31日，长沙市内六区住宅存量可售套数79596套，可售面积819.21万平米，按2012年月均去化92.49万平米计算，需要9.25月，如按照2013年目前月均去化94.24万平米计算，则需要8.69月。

　　而根据房地产开发周期，2012年新开工量同样将有可能影响今年房地产市场供应量——就在湖南中原地产机构提供的一份分析报告中，根据新开工量预计长沙内六区为1189万平米，加上其他因素预计，2013年内六区商品房新增供应量预计为1189万-1661万平米。

　　究竟市场将推出多少产品?或许，仍然需要时间一一证实。但一种声音或许是，“明显的供不应求不会出现。”

　　[实力派]

　　长沙万科：今年销售总金额50亿元

　　万科入湘六年，已建成万科西街花园、万科金域蓝湾、万科金色家园、万科城市花园、万科城、万科金域华府。“我们十分看重湖南市场，在即将到来的2013年，我们也会积极向湖南纵深发展。”长沙市万科房地产开发有限公司总经理吴晓勇说。

　　城镇化正在成为万科们的机会。根据“十二五”规划，2015年，湖南城镇化水平将超50%，这意味着，未来三年，将有280万人进入城区，对住宅的需求也将达到90多万套，年均将达30多万套。伴随着城镇化高峰期的到来，湖南房地产的发展空间依然很大。

　　在过去的六年里，长沙万科为湖南人民提供了1万多套优质商品住宅，其中90%以上为刚性需求的首次置业和首次改善类产品。而在新的一年，长沙万科总计将推出8-10个项目，包括万科白鹭郡、万科紫台、万科金域华府、万科城等项目，总销售金额接近50亿元。“2013年，将是万科湘江年，万科湘江系产品将在湘江两岸陆续面市。”吴晓勇说。

　　湖南泊富：全年销售金额近20亿元

　　今年泊富地产发展有限公司仍然将以旗下泊富国际广场为主要推货方向。

　　今年该项目将全面推出商铺、公寓、写字楼三类产品，非毛坯修、用地性质为商业的服务式公寓将成为今年新品，项目总体销售金额预计接近20亿元，以满足自用、投资的个人及机构客户需求。“同时，为回馈广大新老客户，今年价格原则上不会有大幅上涨，并且将针对不同需求的客户制定相应措施，价格方面肯定物有所值。”湖南泊富地产发展有限公司相关负责人说。

　　公开数据显示，2012年泊富国际广场周边成交的几宗土地，最高楼面地价约5421.24元/平米，每亩地价3252.74万元。“几年时间，仅土地就涨了200%以上，相当于地段每年升值40%以上。”上述负责人说。

　　据他透露，今年泊富国际广场招商将全面完成，年底楼盘将交付使用，周边芙蓉中路金融街、生态金融城的开发建设也在密集推进中，优良的发展前景，完善的配套设施，发达的商业环境，值得重点关注。　记者文洁

　　湖南保利：预计持平去年销售总金额

　　“对于湖南保利来说，2013年的关键词是：城市综合体。”这是2月湖南保利房地产开发有限公司内部“一致对外”的自我定位。

　　2013年，湖南保利房地产开发有限公司将主要以保利国际广场、河西B7地块(项目暂未定名)以及保利麓谷林语少量写字楼产品为主要产品线。“保利国际广场项目将成为未来一年湖南保利主要销售目标主力所在，预计将承担超过60%的销售目标任务。”湖南保利房地产开发有限公司一位内部人士称。

　　来自该公司的信息透露，下半年保利将启动河西滨江新城B7地块城市综合体项目，以及保利麓谷林语的部分写字楼产品。在2012年，湖南保利总销售金额超过30亿元，按照货量铺排，2013年总销售金额预计将与前一年持平。　

　　长沙中海：全年销售合约确保17亿元

　　对于中海地产而言，中海国际社区仍然将成为其2013年长沙公司的重点所在。按照长沙中海兴业房地产有限公司销售计划来看，2013年中海国际社区全年销售计划是销售合约确保17亿元，冲刺19亿元。

　　位于洋湖片区的中海国际社区主要针对城市白领阶层，以刚需产品为主打。2013年该项目仍然将以实用型产品为主，3月份推出二期橙郡组团，共计1462套16万㎡，预计11月份推出三期，产品类型依然为高层，全供暖非毛坯。

　　北辰三角洲：各系列产品今春开始集中入市

　　2013年，北辰三角洲的销售业绩目标大约在30亿，“比去年略有上调。”北辰三角洲营销总监刘梅透露，今年3、4月份，包括写字楼、豪宅、普宅以及商铺在内，各系列产品都将在今年春天开始集中入市。蛇年春节前，北辰写字楼产品的首位大客户中信银行已经正式签约，随后写字楼产品也将进入全面发售期，今年年内，北辰三角洲的全线产品都将在不同时间上市发售。

　　对于2013年的房地产市场，刘梅的判断是，在人均可支配收入持续增长，人口红利以及城镇化率由量变到质变这三大基本指标没有发生趋势变化的时候，中国经济增长和城市发展的前景依然看好，房地产市场的信心不会改变。当然在局部，不同产品之间可能会出现不平衡的情况，但这并不会影响到市场的主流方向。　　　记者刘渝渝

　　[新锐派]

　　江山帝景：销售要实现30%到50%增长

　　湖南楚盛园置业发展有限公司总经理王晓传透露，2012年项目四季度的销售业绩和来客来访量，大大超过了前三季度。在2013年，公司的销售指标总体要求是在去年基础上实现30%到50%的增长。2013年，根据市场的具体波动，广晟·江山帝景将陆续推出雅典3期及哈佛2期住宅新品，总货源超千套，且完全以85-130㎡的中小户型为主。

　　王晓传认为，政府调控的目标并非是打击房地产，而是希望它合理稳定增长。对于定位中部中心城市的长沙，正处于城市化高速发展加速期，外来人口将不断加入，其房地产市场的发展潜力绝对不可小觑。

　　中建地产：目标任务上调60%

　　“2012年，中建信和地产完成了约27亿元的销售任务，而今年的目标任务是35亿元，大约上调了60%。”中建信和地产副总经理钱荣表示，中建信和地产今年全年的总任务有了大幅的提升，一方面是市场趋稳形势明显，另一方面，不进则退的发展需求也是重要原因。今年在长沙，中建至少有3个项目同时发售，其中包括去年年底拿下的梅溪湖地块，将在今年进入发售期。

　　钱荣表示，业绩目标的提升不仅在长沙，在全省范围内均是如此。在全省除开长沙以外其他城市，销售业绩目标也有了全面提升。

　　在不同城市的不同区域，中建的项目会有不同定位的产品入市。在长沙市场，芙蓉嘉苑将会是今年主要发售的楼盘，仍然以刚需客户为主，梅溪湖的项目则将有所区别。

　　“这只是初步计划，在年中根据市场情况，还可能会做出更大调整。”钱荣说。

　　和泓·梅溪四季：超10万平米住宅产品入市

　　在梅溪湖片区，即将在3月正式入市的和泓·梅溪四季是今年最早入市的新盘。“今年的梅溪湖片区将会延续去年的热点，成为长沙楼市最受关注、竞争最激烈的片区。”湖南和泓房地产开发有限公司执行董事雷清华说。

　　根据计划，和泓·梅溪四季今年将有超过10万平米的住宅产品入市，销售目标约为8个亿。而据他估算，在今年，梅溪湖片区预计有近10个项目会相继入市，整个入市量可能将会超过100万平米。“去年梅溪湖片区的每月去化差不多在10万平米左右，和今年相比差不多，但今年竞争无疑会更加激烈。”

　　雷清华认为，梅溪湖片区的自然生态优势已经得到认同，其高标准高起点的城市规划，也设定了更高的开发商进入的门槛，目前进入片区的大多是全国性的品牌开发商，这也注定梅溪湖片区的竞争将会是一场高水平的PK。

　　作为和泓地产在长沙的第一个项目，和泓·梅溪四季将是和鸿地产进入长沙市场、展示品牌实力的好机会。3月将入市的首批产品，将以80-128㎡N+N的空中院落首发，这也将是梅溪湖今年楼市大战的序幕。　　　　　　　

　　[风格派]

　　顺天国际金融中心：做出好的产品，才是王道

　　“政策对于商业地产的影响微乎其微。”湖南顺天经营管理有限公司高级策划师董絩轶表示，不论政策如何变化，做出好的产品，才是王道。

　　根据往年的经验，3-4月份，楼市往往会迎来春节之后的第一波小高潮。“之前推出的写字楼已经销售得差不多了，现在正在酝酿一波新的推广计划，很有可能就在3月份，到时候会推出新的写字楼产品，而样板层也会同时推出，并且会伴随很有力度的优惠政策。”董絩轶表示，全年的销售仍然以写字楼为主，计划完成80%-90%的写字楼体量。除了写字楼产品之外，顺天国际金融中心还很可能在10月份推出行政公馆(总裁公寓)，而酒店也会在年底开业。　　　　　　　

　　珠江郦城：主推刚需户型，目标10亿

　　“调控已经成为常态，国五条只是强调了之前政策，并没有新的政策出台，所以它的意义更多地在于强调政府不会放松调控的决心。就珠江郦城2013年的销售计划来说，并不会受到调控的影响。”2月25日，湖南珠江实业投资有限公司营销总监李苍玄表示，面对这样的市场行情，珠江郦城将全年主打75-120㎡的刚需户型。

　　供应量巨大，城市化进程稳步推进，消费潜力真实存在，2013年长沙楼市仍然会以稳定为主，这也决定了珠江郦城将在2013年实行稳健的推盘策略。“户型主打刚需，每个月都会有120套左右房源入市，全年供应量或将达到1200套—1500套。”李苍玄介绍，2013年项目的销售目标是10亿元，回款目标9亿。