调控政策五花八门 中国楼市泡沫为何还没破裂？

　　时下，城镇化的话题又让人们对中国房价未来走势充满遐想。在如今论调五花八门的情形下，笔者不得不对楼市问题又说上几句。中国楼市泡沫没有破裂不是中国楼市没有泡沫的理由。中国楼市泡沫没有即时破裂有多方面原因：

　　第一，房价涨跌首先反映的是货币关系。房价涨跌与货币多寡关系极为密切，楼市中一条普遍规律就是，当其他情况一定时，货币政策宽松，政府大量发行货币，则房价上涨，货币政策收紧，则房价下跌。国内外货币政策都处于宽松状态，大量游资四处游荡，闲余资金大量、持续不断地进入中国楼市，其结果是中国楼市没有即时破裂。

　　第二，房价涨跌反映收入分配关系。房价涨跌与居民收入分配状态同样密切相关，当一国居民收入差距大且呈现扩大化趋势时，房价呈现上涨态势。这是因为，当一部分人财富急剧增加时，他们出于财产保值增值考虑，大量购买房屋是必然选择，而当其在楼市中尝到甜头时，必然将资金继续投往楼市，结果楼市泡沫一时难以破掉。

　　第三，房价涨跌反映财政关系。房产税的存在可以增加囤房者成本，在房产税存在且税负达到一定高度时，尤其是当房产税实行累进税率且最高级次税率较高时，囤房者的成本必然增加，必然不会大量囤房。此外，中国地方税体系没有真正按照市场经济体制要求建立，地方政府对土地财政的依赖十分强。这样，也造成楼市泡沫延时破裂。

　　第四，房价涨跌反映社会保障关系。坦率说，中国住房保障是滞后的。我们在20世纪90年代推行住房市场化的同时，住房保障制度没有跟上，居民主要从市场购房，再加上中国房产税制度改革没有跟上，也让投机者找到投机空隙。随着城镇化程度的提高，居民潜在住房需要量巨大，结果也必然推迟楼市泡沫破裂时间。

　　在四种关系中，货币关系是核心，是影响房价最主要的因素。实际上，从历史经验看，当货币政策收紧且房地产税从严时，楼市泡沫必然破裂。