北京“疏堵结合”调控楼市 供地增加稳定预期

　　二手房和新房成交量骤降、供地规模却创新高，这“两降一增”成为北京上个月房地产市场的主要特征，也更是北京调控“药方”的疗效。在2016年“930”新政、2017年“317”新政的连续调控下，北京新房市场在2017年出现了开年“四连阴”，二手房从中介前期指标到单月网签量都呈现降温趋稳走势。而在“疏堵结合”调控楼市的大背景下，北京宅地供应也开始发挥稳定预期的作用。

　　降

　　新房网签量环比下滑9.9%

　　数据显示，2017年4月，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签2767套，环比3月下滑9.9%，同比2016年4月下滑48.9%。

　　新房的指标中，驱赶购房恐慌的“自住型商品房”却逆势增长，网签629套，环比上涨63.4%，同比上涨447%;此外，别墅网签436套，环比下降27.8%，同比下降37%;其它商品住宅网签1702套，环比下降18.2%，同比下降63%。

　　如果剔除自住房和别墅，其它北京新建商品住宅实际上从2016年“930”新政后便开始明显下降，再剔除受春节影响且日子较少的2月，今年4月1702套的网签量已是2016年以来的单月最低值。

　　“早在2016年‘930’新政之后，北京的新房市场就在政府的调控之下进入了持续下滑通道。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在此期间，政府一方面严审新房项目的入市资格，加强新房销售的管理，一方面严限购房者的购房资质，提高首付比例和贷款门槛，强而有力的政策使得北京新房市场迅速从2016年四季度以前的高温高热之中冷却了下来，即使春节后北京二手房市场出现反弹，北京新房市场也并没有泛起波澜。“加上‘317’新政的又一次加码，北京新房市场只能进一步降温，4月的网签量也再度下滑，往年的春季回暖在今年完全不见踪影。”

　　“北京住宅市场价格水平也将正式进入平稳周期。”亚豪机构市场总监郭毅说。胡景晖也认为，在政策的严控下，新房价格已经失去了上涨空间，即使是高端盘价格也将止涨回稳，一些总价高的新房甚至还会适当降价以吸引购房者。

　　调

　　二手房挂牌价下降

　　4月份，北京全市二手住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套减少35%，同比2016年4月的26374套减少36%。

　　事实上，2016年“930”新政之后，北京二手住宅网签量就开始逐步回落，并连续5个月下滑，虽然3月一度暴涨翻番，但在政策的及时调控之下，市场还是重新回到了下降通道。

　　更为直观和明显的是中介前期指标的下降。伟业我爱我家集团市场研究院透露，2017年4月，通过北京我爱我家登记的新增买卖房源登记量环比3月增加27.2%，新增买卖客户登记量环比3月减少32.6%。数据表明，目前愿意出售房屋的卖家明显增多，而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年4月，北京全市二手住宅的挂牌均价为63741元/平方米，环比3月下跌6%。从各区挂牌价的环比涨跌幅来看，4月北京绝大部分区的二手房挂牌均价都在下跌，回落幅度最大的三个区域分别为：平谷、延庆和顺义，跌幅分别为：10.81%、8.08%和7.75%。

　　稳

　　宅地供应创新高

　　在抑制炒房、去杠杆的同时，加大供给侧改革、增加土地市场供应力度，这也成为本轮北京楼市调控的主要特色。北京先在3月迎来了土地供应高峰，后在4月迎来了土地成交高峰。配合其它方面的新政，北京土地市场也正在房地产市场的调控上发力。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，进入2017年以来，北京供地节奏加快，相当数量均为以自住房为代表的保障房、政策房用地。

　　据统计，2017年4月，北京全市共成交土地20宗，较3月多出12宗;其中涉及居住类用地成交11宗，较3月多出9宗，这一成交量是2015年12月以来的单月最高值。此前16个月里，北京单月的宅地成交数量从未超过5宗，其中有6个月还是零成交。

　　“以‘317’新政为标志，北京用一系列收紧信贷、提高限购门槛的新政新规，从限制炒房、去杠杆方面收紧了对楼市的调控，而加大土地供应则是与之配套的、从供给方面出发的调控。”胡景晖分析，3月下旬连推8宗自住房用地，并迅速在4月完成交易，实际上就是要充分发挥“自住型商品房”这一过去三年内有效平抑北京房价的特殊工具的作用，为楼市的高热降温，为房价的上涨刹车。