长沙国五条细则迟迟未见全貌 市民观望情绪加重

　　贴身肉搏的抢客大战虽然在长沙不是新生事物，但在近期有所升级却是不争事实。

　　由国五条引发的3月购房高潮已经过去，虽然地方细则迟迟未见全貌，但是高潮过后的巨大落差却已到眼前。

　　成交数据显示，上一周新房网签量继续低位运行，这是进入4月来的第二周持续回落。与此形成反差的是这个周末长沙楼市的热闹非凡。在各个片区，各种各样的活动排满了整个周末，团购、新品推荐、万人看房团、高峰论坛、开盘、客户联谊……为了赢得更多生存空间，大家都在付出更多的努力。

　　13日下午，湘水熙园户型品鉴会上，长沙永熙实业发展有限公司总经理李先林亲自上阵，为到场的嘉宾们解说了其创新户型的种种细节。他直言不讳地说，当前的市场在调控的情况下，形势并不是很好，购房者观望心理又比较浓厚，这些都让开发商承受着更多压力。特别是和品牌开发商相比，中小开发商实力规模都不占优势，只能选择其他的方向。湘水熙园的做法，是希望通过让品质户型成为项目的核心竞争力的方式实现突破，以产品创新赢得市场。

　　其实李先林所感受的压力，并不只存在中小开发商身上。根据市场数据，二季度长沙开盘的将达到60个项目，其中21个为纯新盘，大多为本地房企所开发。巨大的供应量加上国五条带来的心理影响，新政实施一个月以来，大大小小的开发商都已经对即将到来的调整有所准备。

　　这一次，我们选择对话的十余家开发企业，大多为长沙楼市中的“大牌”，他们的一个共识是，国五条之后，更为激烈的市场竞争将会来袭，但是长沙楼市却会在开发商的激烈拼抢中，保持相对稳定的发展格局。

　　新政一月最大的变化是什么?

　　湖南郡原置业有限公司总经理助理祝海：此次新政带给长沙市场最大的影响在于对短期市场预期的模糊和迷茫。从3月初的震动到3月底细则出台前的焦虑，再到细则出台后的迷茫，市场犹如坐了一次过山车。但从长期而言，无论是国务院细则还是地方版细则，对刚性需求的支持依然是十分明确的。

　　泊富地产发展有限公司副总经理佟铁锋：从我们一线接待客户的情况来看，无论是来电来访都与之前差别不大。整体仍将向好，没有出现大的波动。越是市场观望氛围浓厚的时候，客户才更加理性，更会谨慎地挑选产品。

　　通用时代国际社区营销总监王海：一手房市场，新政对于销售没有产生特别大的抑制或者促进，它仍然处于一个相对平稳的阶段。消费者更加理性，有些偏向于一步到位，买房的因素考虑更多，房子的功能性考虑得比较多，不希望买完以后又有缺憾。从这方面来说，出现了中心区的大户型相对销售快进的一个现状。投资兼自住的客户会更加偏向于自住。

　　长沙融科智地房地产开发有限公司副总经理曾志舜：没有变化，是最大的变化。长沙3月末发布的房价控制目标，充分表达了地方政府对于长沙房地产市场的认知程度及对调控意义的理解深度，比较务实，贴近市场规律。新政出台前后，从市场的表现来看，二手房短期内出现了引爆，但随即趋于平缓，一手房在这一个月里仍表现以刚需为主，相对稳健，整个市场环境良好。

　　中建信和地产副总经理钱荣：新政公布还是对市场有一定影响，主要是体现在消费者的心理上，市场出现了两极分化的情况，不同楼盘可能各自的感受都不一样，一方面能够明显感受到犹豫的客户增多了，但另一方面，3月成交量并没有下降，还有所增加。

　　湖南保利房地产开发有限公司副总经理雷东辉：新政一月中，就我们在售的楼盘来看，高端客群尤其是投资意向为主的客群开始观望。越是实力客对政策敏感度越高，保利目前在售的产品主要集中在高端物业包括住宅和投资物业，所以在新政出台以来，也感觉到高端客群的这一心理变化比较明显。

　　绿地地产集团长沙置业有限公司副总经理杨毅：从2月下旬中央宣布国五条到3月31日长沙出台限价目标的这段真空期，因担心限购以及房贷利率提升的影响，一部分的消费者积极出手，成交量并没有因为国五条而产生太大波动。但是接下来，因为购房者对地方国五条细则的期望，会让市场进入一个短时间的观望期，可能在一两个月的时间内影响到成交量。

　　碧桂园湘渝区域营销总监邹卫胜：新政前后，最大的变化还是出现在二手市场上，二手房市场出现了冰火两重天的情况，突然在3月份成交量是暴增的。与此同时，一手房刚需和改善性的需求也急剧加大，一手房也一度紧俏。

　　湖南顺天地产集团总经理何洪伟：政策的调控下，市场正逐渐趋于稳定。不论是购房者，还是开发商，都看清了市场的形势和状况：政府不是为了抑制房地产市场的发展，而是抑制这个市场中不合理的需求。在这样一个前提下，对住宅的投资投机行为被最大限度地降低，而刚需和商业物业的投资需求则没有受到影响。

　　湖南金科房地产开发有限公司副总经理谭晋：新政一月，政策给人的感觉是“雷声大、雨点小”，至少长沙楼市是这样的，到目前也没有实质性的政策出台。

　　反映到市场上，二手房成交量开始萎缩，但同时也刺激了新建商品房市场上刚需产品的成交。当然，在新房市场，也有部分购房者开始观望，主要体现在二套房以及改善型产品方面。

　　长沙合正行房地产营销策划有限公司副总经理湛伟：从住宅产品来看，购房者对于新政尚没有很清晰与准确的认识，成交量也相对正常。而商业地产这一块与本次国五条的调控并不相关，因此几乎没有受到影响。

　　华悦城营销总监周鹏程：一月以来，从来访量、成交情况的监测来看，我们认为这个月以来项目基本稳定，与政策出台之前没有太大的变化。

　　喜盈门·范城营销总监何志坚：国五条出台后，业内的一个基本判断是新政主要调控对象是住宅市场。一个显著的表现是，政策出台之后，我们项目销售业绩不但没有受影响出现下滑，反而实现了较大的增长。

　　爵世名邸总经理助理应林建：对于高端定位的产品，我认为最重要的是客户对产品品质的认可。在长沙这个市场，其具体表现就是存在一些客户赶在涉及多套住房税收政策出台之前，处理掉手头上别的一些物业和资产的情况。

　　你预计长沙还会有更严格的政策吗?

　　祝海：这取决于近阶段经济的发展趋势和房地产市场本身的变化。如果经济总体向好，同时房地产价格上行较快，可能会出台更严厉的政策。

　　佟铁锋：长沙在中部省会城市中，发展一向比较平稳，因此只要大的宏观环境不发生变化，长沙未来发展也是向稳的方向。

　　王海：我们来理解，新政的最终目的，是有一个健康有序的发展，房价不要有大起大落。长沙政策的变化，谈不上更严或者更松，会针对过渡期的心理预期进行一定引导，平抑过度投机现象，使房地产市场趋于更加稳定更加理性。消费者更多满足自住的需求，而开发商更多地考虑为消费者提供满足各类需求的好产品。

　　长沙新政的落实会基于这样的目的——平抑投机，同步为长沙消费者首套刚需和改善型需求有平稳发展。

　　曾志舜：预计长沙不会有更严格的调控细则出台，国五条的影响关键仍是侧重于对于购房者心理的影响，因技术手段导致的市场表现不会太明显。

　　钱荣：就后续政策而言，长沙作为发展型的城市，对于房地产的依赖和期望值还相对较高，因此政府应该不会做“自残”的事情。另一方面，长沙和一线城市的情况也不相同，房价处于相对合理的空间，所以虽然国五条地方细则还没有全部出台，但长沙政府也不太可能主动加码调控力度。

　　雷东辉：长沙未来的政策现在还不好判断，但从市场分析，长沙接下来的市场不容乐观。

　　撇开国五条调控等政策因素不谈，仅仅从目前长沙楼市市场供应量来看，竞争也将会很激烈，尤其是下半年会比上半年更难，这是因为从上市节点来看，很多新盘将会在下半年入市。

　　杨毅：从此前长沙出台的房价调控目标来看，和其他省会城市差不多，比较温和，接下来长沙应该也不会率先再出严厉的调控细则。

　　从现实来看，长沙也没必要出台更为严厉的调控政策。目前长沙的收入和购房比处在一个比较合理的区值，在省会城市中房价也处于比较低的区位，从市场来看也没有重手调控的迫切性。

　　邹卫胜：长沙市政府可能将会对长沙市房地产进行更加严格的监控，因为长沙房价现在基数仍然较低，上涨空间较大，调控的压力还是会比较大的，这个在长沙地方版的调控目标中也可以很好地体现出来。

　　何洪伟：接下来，长沙可能会针对国五条出台一些更为细微的政策，但这样的政策也只会是以国五条为基础，并不会跳脱出国五条的框架出台更严厉、更新的政策。

　　湛伟：长沙房地产市场的形象一直很健康，个人感觉接下来不会出台更严厉的政策。同时，6-7月份是市场的淡季，成交量在这段时间会有轻度滑落的可能。而从供应量来看，整个市场上在售项目多，房源充足，价格的走势将呈现平稳的状态，但不排除部分项目短期内的促销行为。

　　周鹏程：市场的管理有两种基本形态——“疏和堵”。一般而言，管理好一个市场，光靠“堵”是不行的，关键还是要做好“疏”的工作。从短期来看，一些调控方式可能在短期会产生一些效果，但是当我们回到市场的本原，会发现供需情况还是决定市场的重要因素，如果不能从房地产市场供需两个方面做到平衡，那么实现楼市中长期调控效果的目标，就可能会遇到一些挑战。

　　何志坚：不排除会有更严格的调控细则出台。但是与住宅项目存在着较大的区别，商业地产有其特殊性。如果说住宅项目是与老百姓居住息息相关的需求，商业地产更多的是偏重投资向度。因而在商业地产这一块，我们认为市场自身的调整作用，可能会显得更直接一些。

　　应林建：长沙的房价控制目标在三月底如期而至，个人判断长沙若继续推出更加细化的国五条细则，其基本出发点应该是基于具体情况做区别对待，不会像北京、上海等一线城市用一刀切的方式来调控市场。

　　长沙接下来房地产市场会如何?

　　祝海：经历了3月的成交放量之后，4月上旬市场有所回落，但总体较去年同期仍处于上升态势。考虑到长沙市场供应量较为充足，同时城镇化背景下有较强的需求支撑，预计近期成交量将相对平稳，虽然难以出现3月的爆发增长局面，但较去年依然可保持上升态势，价格稳中略升。

　　佟铁锋：我认为今年内长沙楼市整体仍将向好，不会出现大的波动。预计今年楼市在持续去年惯性的前提下，住宅量、价或将呈现继续上升趋势，但由于政策层面仍要求不放松管理，预计上升相对谨慎，整体行业发展也将更加稳健。

　　王海：长沙市场会有一轮重新洗牌的趋势，作为项目开发，应当将客户的各种需求能够充分满足，好地段、品牌开发商、配套完善的大项目未来市场竞争力更强，更容易获得市场青睐。

　　长沙房价预计会以一种相对平稳的上行格局发展，随着城市功能的逐渐兴起，和城市经济生态的变化，以及城市经济地位的加速度发展，房价预计会与城市发展相匹配。供求关系稳中有升。

　　曾志舜：接下来长沙仍然会在政府的市场规律化运作和把控下，呈现相对稳健和健康的趋势，房价长期看涨，短期内不会出现大的起落，符合长沙的市场特点和市场规律。

　　钱荣：从调控后市来看，长沙的房地产市场和房价应该是稳中有升，而房价上涨的概率应该比下跌的概率要大很多，但上涨的幅度将比较有限。这主要是因为长沙目前土地存量还很大，市场供应也很大，这也会让长沙的房价保持在一个稳定逐渐上涨的走势，很难出现上涨。

　　雷东辉：虽然市场竞争加剧，但是长沙未来的房价不会有太大的波动，不过由于一些资源性高端盘入市，长沙楼市的房价将会出现结构性及区域性的调整，价格分化可能将进一步拉开。

　　杨毅：总体而言，长沙未来的市场以及房价都将保持平稳态势。长沙房价近几年都没有出现特别的上涨和起伏很大情况，未来的房价也将继续在这种平稳的走势中持续。

　　邹卫胜：今年长沙房价的走向，将会受到几个方面的影响：首先是广深市场进一步的上涨。广州和深圳地区房价的快速上涨使得不少白领阶层和湘籍人士被动回长沙置业;其次，长沙楼市本身存在的市场需求，也对长沙楼市需求形成了力挺的态势。所以全年来看，长沙房价可能会呈现迂回上涨的态势。

　　何洪伟：长沙市场的表现会处于一个平稳上升的状态，房价的走势也将与整体的市场表现以及居民收入水平相一致。

　　周鹏程：今年长沙楼市的趋势，应该是沿着最近半年的价格水平呈一个震荡的态势。但可以肯定的一点是，整个长沙楼市的稳定应该是大势所趋，房价也应该不会出现大起大落。

　　何志坚：首先，现在市场上有一种趋势，就是一些客户把手头上的房子卖掉，然后买进一些商铺、写字楼。回到长沙房地产市场未来的走向和价格情况来看，我们的判断，长沙楼市应该还是稳字当头;同时我个人认为，长沙的房价即便是上涨，也应该是在政府可控范围内的一个小幅度的增长，简而言之，是持谨慎乐观的态度。

　　应林建：基于开发周期、产品定位等要素的区别，一些定位有差异、面对的购房人群不同的项目也会因调控政策产生不同的反应。总体上看，市场上肯定会出现一定幅度的波动，这种波动在量大的普通商品房住宅方面表现得会尤为明显;但在高端产品这一块，“稳固”二字应当还是今年的主流趋势。