马光远：30多个城市“限售” 楼市的天会怎么变？

昨天在我的公号“光远看经济”发了一篇《房子10年内不准买卖？》的文章，对保定一宗要求“取得不动产权证之日起10年内不得买卖”的土地进行了点评。

我在文章中认为，规定10年内不得买卖，是迄今为止本轮房地产调控最为严厉的措施，虽然只是特定地块的特例，而不是普遍的规则，但仍然引发了市场的恐慌。

如果10年不得买卖的规则真正执行的话，房子就真的成了名符其实的“不动产”。

我认为，这种貌似很严格的举措事实上并不能抑制投资炒房。

因为过于严厉的举措，事实证明根本不可能坚持，一旦房地产市场出现调整，地方政府肯定第一时间坐不住，立即放弃以前的调控转向救市，这是过去多年房地产调控的历史已经证明了的。

而且，像“10年内不准买卖”这样的举措真的执行的话，也意味着，这个市场的流动性彻底冻结，市场也就彻底死掉，不要说炒房的，盖房子的和居住需求的购买者也会被吓跑。

从后台评论的反应看，房地产市场的确是一个“没有对错，只有立场”的市场，你只要说房价要跌，抨击炒房者，评论里就会好评如潮，你一旦对抑制炒房的政策稍加质疑，稍微为开发商说几句话，或者稍微预测房价还会涨，立即就是谩骂，质问我究竟有多少套房。

当然，这也反应出，很多评论者的确错过了2015年年底以来波澜壮阔的上涨行情，相当一部分属于无房族。

问题的关键是，这些人根本不好好去学习领会别人文章的逻辑和观点，一看和自己期望房价下跌的意愿不符合，立即开喷。如果“喷”也算房价调控措施的话，那肯定是最没用的举措。

有些人唱空房价很多年，已经彻底沦为笑话，不管你多喜欢这样的观点，房地产用冷酷的事实已经在不断地教育你。

读懂文章的逻辑和观点真的很重要，可惜，网络社会很多情况下真的属于大前研一所言的“低智商社会”，断章取义，曲解误解无处不在。

比如，有人就质疑我：你说房地产6月要变天，为什么西安的房价今年大涨。

我今天就多点耐心对这个问题进行解释。

第一，我所言的“变天”，指房地产市场和去年火热的行情比较市场的表现，从现在的情况看，是不是已经和去年面目全非？

去年市场是什么情况？交易创下历史新高，突破了10万亿大关，连续突破了14亿，15亿平米的两大关口，热点城市房价暴涨，全球前十名涨幅里，至少有一半是中国的城市，总共出现了300多个“地王”，热点城市恐慌性的购买不断，房价上涨的预期强烈。

现在的情况呢？热点城市的交易和市场预期已经彻底逆转，这些城市的房地产市场全面进入观望阶段，下一步，如果房地产政策继续坚持，这些城市价格出现松动和调整的概率很大，交易量暴跌，这难道不算变天？我不知道你们理解的变天是什么？

我所言的变天从来不是指出现暴跌行情。

而且我也多次在文章中指出，我不认为中国房价短期会暴跌甚至崩盘，因为支撑房价平稳的一些长期元素仍然存在；

第二，我在过去的文章中一再表达一个观点，中国的房地产市场是一个严重分化，区域特征极为明显的市场。

每一个城市，甚至每一个城市的每一个区域，房价的表现受各种因素的影响截然不同。去年上涨的热点城市，由于市场基本面的不同，今年房价的表现也是完全不一样的。

比如一线城市中的广州，在我看来，房价总体仍然偏低，仍然有上涨的空间。每次去广州，很多广州人不愿意听我这么讲，但事实就是如此。

而北京这个市场，经历“3.17”以来的调控风暴，北京房价不会下跌的神话其实已经被打破，二手房价格松动明显。

这就是区域的差异，还有去年的一些上涨凶猛的城市，我之前已经点名要大家小心。

但我也多次说，一些城市的房价偏低，属于价格安全的区域。除了西安，我在之前的文章中还点过重庆，昆明，宁波，大连等城市，你们可以回过头去查这些文章。

我从来没有说“变天”是全国房价步调一致的走，要么跌，要么涨，怎么可能？

至于三四线城市，在今年微博问答中，网友问到的镇江，盐城，扬州，徐州等城市，我明确指出，这些城市去年没怎么涨，今年补涨的行情大。在今年春节刚过的一篇文章中，我提出今年三线的补涨问题。

但坦率地承认，对于一部分今年出现明显上涨的四五线城市，我真的没有预判到。在我看来，四五线城市最大的危险不是价格，而是数量，不是价格泡沫，而是数量泡沫。对于四五线城市，我的一贯观点，为了居住，什么时候都可以买，因为价格不高，也跌不到什么地方去，为了投资，不建议投资四五线。