长沙银行信贷仍紧缩 房地产私募基金将逆势扩张

　　由于银行信贷额度趋紧，不少房地产企业面临着资金紧缺的“生死考验”。房地产企业不得不另辟蹊径，寻找新的融资方式。在此背景之下，门槛较低、资金回报适中的另类融资方式房地产私募基金逐渐升温。据记者调查了解，2011年至今，长沙已有近20家房地产基金管理公司相继成立，发行产品，募集资金并投资本土房地产项目。

　　银行信贷紧缩，长沙地产私募基金渐热

　　近期，本就紧缩的房地产贷款市场，加上多家银行暂停或紧缩部分房贷业务的消息，这无疑让房地产行业迎来了当头棒喝。

　　资金链是房企的生命线。房贷全面收紧的信号表明，地产企业今年的资金并不宽裕。中国社科院副院长李扬日前表示，中国面临经济减速、产能过剩、地方债务、货币泛滥等五方面风险。在房价上涨原因不明的情况下，或许银行收紧房地产贷款只是开始，未来可能会越来越紧。

　　由于银行信贷政策持续紧缩，中国房地产融资迎来史上最寒冷的春天。不少房企不得不寻找新的融资渠道。在此背景之下，房地产私募基金等补充式融资渠道开始逆势扩张。

　　据记者调查了解，自2011年至今，长沙市场上已有财信华盛资产管理有限公司(下称财信华盛)、创元财信基金管理有限公司、诺亚财富等近20家房地产基金管理公司、财富管理机构相继成立。这类公司作为管理机构，通过发行产品、募集资金并投资房地产项目。

　　“今年，咨询房产私募基金的房企大约比去年增加了15%-20%。尤其是湖南本土房地企业的需求比较强烈。”财信华盛融资部总经理彭树龙称，今年以来，向他咨询地产私募基金的湖南房企老板明显增多。

　　“日前，刚刚完成公司旗下首只地产基金提前6个月退出，获得投资回报约为年化收益18%”彭树龙透露，2012年，财信华盛成立了首只房地产私募基金，该只基金募集资金规模6000万元人民币，投资于长沙市芙蓉中路的一处高端商业写字楼项目，采取股权加债权的组合投资模式。目前，该基金已实现提前6个月从项目成功退出。这是湖南省首只成功退出的房地产私募基金，也是湖南省房地产项目通过私募基金融资的首个成功案例。数据显示，自2011年成立以来，截至去年3月，该公司共募集并管理的房地产基金达7只，管理的资产规模达11.4亿元。

　　除了本土房地产基金公司迅速崛起，全国性的财富管理机构也开始在长沙“跑马圈地”。在诺亚控股有限公司长沙分公司，该公司总经理王畅指出，位于长沙市洋湖片区的蓝光COCO蜜城项目以及位于星沙的恒大地产项目均有着诺亚地产基金的“烙印”。

　　私募基金年化回报率16—18%，目标直指优质房企

　　业内人士指出，房地产企业的融资渠道主要有：银行、信托、房地产私募基金以及民间借贷等。如果房企想获得银行贷款，一般需要“五证”(建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证)齐全。而如果通过房地产信托的渠道，房地产企业则必须要有土地使用证和建设用地规划许可证。相比上述两种融资方式，房地产私募基金门槛较低，如果开发商经营资质不错，项目地块位置好，一般基金公司愿意进行合作。“没有太多硬性门槛，私募基金可以从拿地、开发、销售等各个环节进入房地产项目。”

　　“在收益要求方面，相比于民间借贷动辄月利率2分-3分的高成本，房地产私募基金年化回报率平均约为16%-18%，房地产企业大多还是能接受。”彭树龙介绍，根据房地产公司的经营规模、项目优良等情况，地产私募基金的融资成本有所区别。一般来说，一线大品牌房产企业的议价能力更高，其融资成本相对较低，年化回报率约为11%左右。而对于二、三线房企、湖南本土企业则相对略高，年化回报率大多为16-18%。