李战军：中国房地产市场宏观政策调控之十年祭

　　4.坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定;

　　5.培育和规范房地产交易市场，促进房地产市场长期持续、稳定和健康发展;

　　6.坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

　　上述6个方面的内容全部来源于当年相关文件的原文。很可惜，核心思想内容现在已经被我们颠覆的差不多了。在房地产业发展问题上，我们已经背离了党的十四大以来的国家发展道路和发展目标的基本精神，我们正在慢慢地退回到不合理的由行政决定的由政府建配住宅的老路上。这一点正是为什么房地产调控十年而又饱受争议博弈十年的根结所在。

　　三、当年顶层设计对我国房地产业做出了客观的定位，肯定了其巨大作用。房地产关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业;促进房地产市场持续健康发展，是满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是保持国民经济持续快速发展的有力措施，是扩大社会就业的有效途径，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。不幸的是，现在的主流媒体和社会舆论在误导之下，都不认可我国房地产业的客观地位。他们希望用民生产业代替支柱产业，用产品代替商品。非但如此，他们也不认为我国房地产市场总体上是一个我国城镇居民不断改善居住条件的基本健康的市场，反而认为是一个充满泡沫、投机的邪恶市场。

　　四、我国房地产发展中存在的问题本来也是十分清晰的，即：“局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题”。问题是“局部地区”、“过大”、“过量”、“过快”、“不尽合理”等。如今，我们在房地产调控政策的过程中，已经自觉和不自觉的把房价问题看成是压倒一切的核心问题，把局部问题，看成是全局性的问题，把数量不合理的问题看成是本质不合理的问题。

　　五、房地产改革和发展的基本原则本应就是“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行”，“坚持国家、单位和个人合理负担”。房地产的不动产特性决定了其产品不能流动，因此房地产的调控措施本来不应该产生全国宏观性的、硬性规定一刀切的调控措施。房地产的调控从来都是也只能是局部地域的、各个城镇的、单独不同的调控。上海的房价高，调控西北和西南的房价，基本没有意义。北京缺土地，调控东北和华东的土地，也解决不了北京的问题。实行全国性的房地产调控，可以有国家统一的政策目标，但不应该有国家统一的政策措施。房地产调控要特别注意让地方能够分别决策，要特别注意因地制宜，要特别注意量力而行。

　　千万不要对老百姓画饼充饥，千万不要对老百姓承诺若干年以后才能实现的保障住房，千万不要轻易改动国家、单位、个人三个一点合理负担机制。

　　六、改革从未放弃对中低收入者实行保障住房的基本要求，倒是政府在很长一段时间没有承担起保障住房的基本职责。在房地产调控过程中，谎言或失真的话特别多，打动的都是没有经过那段历史的人的心，或者是经过那段历史但忘性特别大的人。98年的文件、02年的文件、03年的文件，都把建设和分配保障住房的问题放在特别重要的地位，给予了重大篇幅。其中关于保障住房的相关政策措施要求，有的比今天的政府计划还要贴近实际，还要具体，还要具有可行性。奇怪的是，作为改革任务执行者的中央和各地政府都没有很好的承担起保障住房的工作职责。要么不造保障住房，要么造了保障住房给了吃皇粮的人。真正需要保障住房的人却望眼欲穿，望梅止渴。

　　最不能让人容忍的是，政府不去检讨自己再保障住房问题上的缺位失职，反而去指责市场失灵，要用看得见的手不间断的去调节那只看不见的手。到底是合理的政策调节了不合理的市场，还是不合理的政策干预了合理的市场?